JOGI TIPPEK
“Eladó, kiadó most a ...házam”
Avagy a ház/lakás eladáshoz kapcsolódó
SZJA fizetési kötelezettségről, röviden
Sokan tudják, hogy egy ház, vagy lakás adásvétel kapcsán alapesetben az eladónak, és a vevőnek adó-/ illetékfizetési kötelezettsége keletkezik. Egy korábbi cikkemben már részletesen ismertettem a vevő által fizetendő vagyonszerzési illeték mértékét, számításának módját, és a kedvezményeket, most pedig a magánszemélyek által fizetendő személyi jövedelemadóval (SZJA) kapcsolatos alapszabályokat fogom összefoglalni.
A legfontosabb, hogy SZJA fizetési kötelezettség ingatlan eladás kapcsán csak akkor keletkezik, ha az eladási ár magasabb, mint a vételár/szerzéskori érték volt.
Ebben az esetben is csak akkor kell SZJA-t fizetni, ha az eladott lakást, vagy házat az eladást megelőző kevesebb, mint öt évvel szerezték. Egyéb ingatlanoknál ez az időtáv 15 év. Ha nincsen SZJA fizetési kötelezettség, akkor az adott adásvételt az adóbevallásban sem kell szerepeltetni. Az SZJA mértéke 15 %, fontos azonban tudni, hogyan tudjuk kiszámítani azt, hogy mely összegnek szükséges a 15 százalékát venni. Az első lépés, hogy az eladott ingatlan eladási árából (ha cserében állapodtunk meg, akkor a cserébe kapott ingatlan értékéből) ki kell vonni a korábbi vételárat, vagy ha azt pl. örökléssel szerezték, akkor az öröklési illeték megállapítása alapjául szolgáló értéket, ha öröklési illetéket nem kellett fizetni, akkor pedig a hagyatéki leltárban megjelölt értéket. Fentiekre tekintettel sem mindegy, hogy a hagyatéki leltárban milyen érték kerül rögzítésre. Az így kiszámolt különbözetből levonható a korábbi szerzéssel kapcsolatban megfizetett illeték, a vásárlás utáni felújítási munkálatok értéke (pl. nyílászáró csere, fűtéskorszerűsítés stb.), és az állagmegóvási beruházások értéke is. Állagmegóvás kapcsán azokat az eladás előtti két évben végzett munkákat lehet figyelembe venni, amelyek értéke meghaladja az eladási árnak az öt százalékát (festés, tapétázás, beázás megszüntetése stb.).
Levonhatóak az eladással kapcsolatban kifizetett költségek, mint az ingatlan hirdetésének a költsége, az ingatlanközvetítőnek fizetett díjak, jutalékok, esetleges tulajdoni lapnak, vagy az értékbecslő díjának a költsége, hangsúlyozom, csak akkor, amennyiben ezek az eladónál merültek fel, és ha azokról az eladó számlával rendelkezik. Ha a korábbi tulajdonszerzés ajándékozás útján történt, akkor az eladási bevételnek a 75 százaléka a mérvadó, ebben az esetben viszont más költséget nem lehet elszámolni. A szerzést követő két évvel a fentiek szerint kiszámított összegnek a 90 százaléka, a harmadik évben 60 százaléka, a negyedik évben 30 százaléka lesz az adó alapja.
A pontos adófizetési kötelezettség mértékét a mindenkor hatályos jogszabályok alapján lehet megállapítani, így jelen írás nem minősül sem adó-, sem jogi tanácsadásnak, ennek célja az, hogy az olvasó átfogó képet kapjon a témával kapcsolatban.
Dr. Balla Anita ügyvéd
