Ingatlanszerzés-illetékfizetés
Sokszor tapasztalnom, hogy ingatlan vásárlás során még mindig meglepetésként éri a vevőket, hogy a vagyonszerzésre tekintettel az esetek nagy többségében az Állam felé illetéket kell fizetniük. Egyre többen tudják, hogy ez így van, érdemesnek tartottam ugyanakkor összefoglalni az illeték mértékét, és az igénybe vehető kedvezményeket.
Adásvételi, tartási, öröklési és életjáradéki szerződések esetében az illeték a megszerzett ingatlanrész értékének a 4 százaléka. A tapasztalat az, hogy az Adóhatóság az ingatlan forgalmi értékeként általában elfogadja a szerződésben rögzített vételárat, lehetősége van ugyanakkor arra is, hogy a helyszíni szemle alapján ettől eltérő érték alapján szabja ki az illetéket. Az alapesetet tekintve egy 5 millió Ft értékű ház megvásárlása esetén a vevő 200 000 Ft illetéket kell, hogy fizessen.
Ha állami támogatást vesz igénybe a vásárló, akkor az ingatlan értékéből az ebből finanszírozott részt le lehet vonni, és csak a fennmaradó összeg lesz az illeték alapja.
Egy példával élve mondjuk 1 300 000 Ft összegű falusi családi otthonteremtési kedvezmény igénybevétele esetén a példaként vett 5 millió Ft értékű ingatlanra 148 000 Ft-ot kell fizetni (200 000 Ft helyett).
Ha magánszemély vevő a lakás, vagy házvásárlást megelőző három, vagy azt követő egy éven belül lakóingatlant ad el, akkor a vásárolt és az eladott ingatlan érték különbözete alapján kell az illetéket számítani. Ha az eladott ingatlan ára 7 millió Ft, vásárolté pedig 8 millió, akkor az illeték alapja az 1 millió Ft lesz, aminek a 4 százaléka 25 000 Ft illetéket jelent. Itt jelentős a kedvezmény, hiszen 7 millió Ft után egyébként 280 000 Ft-ot kellene fizetni.
Ha a szerzéssel egyidejűleg haszonélvezet kerül alapítása, vagy a már haszonélvezettel terhelt ingatlan ezzel a teherrel együtt kerül megvásárlásra, akkor a haszonélvezetnek, mint tehernek az értékét az ingatlan értékéből le kell vonni, és a fennmaradó összeg után számítandó a fizetendő illeték.
Ha a ház tehermentes értéke tehát 5 millió Ft, a haszonélvezet értéke pedig pl. 1 250 000 Ft, akkor 3 750 000 Ft alapján számítandó az illeték, amit így 150 000 Ft lesz (200 000 Ft helyett).
Ha ház, vagy lakáscsere történik, akkor az elcserélt régi, és a csere útján megszerzendő új ingatlan értékének a különbözete alapján számítandó az illeték. Ha valaki tehát egy 4 milliós ingatlant cserél 5 millió forint értékűre, akkor 1 millió Ft alapján fizetendő 25 000 Ft illeték.
Két éven belüli továbbértékesítési célú céges adásvétel esetén a 4 % helyett három, illetve 2 % illetékkel lehet számolni, az egyéb vizsgálandó körülmények függvényében.
35. életévét be nem töltött fiatal az első lakástulajdonának (tulajdoni hányadának) megszerzése esetén az egyébként fizetendő illeték felét kell, hogy kifizesse (ha a lakás tulajdon értéke maximum 15 millió Ft), és 12 havi pótlékmentes részletfizetésit is igényelhet.
Ennek kapcsán fontos körülmény, hogy első lakás tulajdon szerzőnek az minősül, akinek nincs és nem is volt lakástulajdona (ez tekintetben tehát a gyors eladás nem segítség), vagy lakástulajdonban 50 %-ot elérő tulajdoni hányada, Lakástulajdonos kapcsolódó vagyoni értékű jogot (pl. haszonélvezete). Ha volt korábban lakástulajdon, az egyedül csak akkor nem jelent problémát, Ha kiskorúsága ideje alatt szerezte a vevő, és még a nagykorúság a elérését megelőzően azt el is adták. Ha azonban erre az illeték kedvezményt már igénybe vették, az kizáró ok, tekintettel arra, hogy csak egy ingatlan tekintetében lehet ezt megtenni.
Egyáltalán nem kell vagyonátruházási illetéket fizetnie annak a vevőnek, aki egyenesági rokonától, vagy házastársától szerzi meg az ingatlant. Fontos, hogy a testvér oldalági rokon, testvértől történő szerzés tehát csak például a szülő közbeiktatásával lehet illetékmentes.
Nem kell illetéket fizetni a házastársi vagyonközösség megszüntetése kapcsán az egyik vagy másik házastárs nevéről a másikról kerülő és egyébként közös vagyoni elemnek tekintendő ingatlan megszerzésére.
Illetékmentes a vétel, ha a telek tulajdonszerzését követő négy éven belül vállalja a vevő, hogy azon lakóházat épít (és ez meg is valósul).
Szintén nem kell illetéket fizetni, ha NET (Nemzeti Eszközkezelő) programban történő vásárlásról van szó, vagy tartozás miatt a lakás / ház elveszítését követően a vonatkozó törvényben megállapított visszavásárlás történik.
Nincs illetékfizetési kötelezettség, csere esetén, vagy olyan esetben, ahol volt a szerződést megelőző három évvel, vagy utána egy évvel egy ingatlan eladás és a szerzett ingatlan értéke azonos, vagy kisebb, mint amit a vevő eladott.
Nem kell fizetni olyan lakás tulajdon (vagy ház) megszerzése után, amit a korábbi tulajdonosa javára alapított visszavásárlási jog alapján vásárol vissza.
Ha vállalkozótól új építésű lakás vásárlástól történik, a szerzés akkor is illetékmentes.(15 millió Ft forgalmi érték teljesen, 15 és 30 millió Ft forgalmi érték így-ha másik lakás eladása nem igazolt-a 15 millió Ft összegű része jár csak a kedvezmény).
Ha természeti katasztrófa miatt kényszerül valaki új lakástulajdont vásárolni, akkor a szerzett új ingatlan után szintén nem kell illetéket fizetni.
A vagyonszerzést az adásvételi ügylettel egyidejűleg kitöltött adatlappal a földhivatal közreműködésével jelenti be a jogi képviselő az Adóhatóságnak.
Fontos körülmény, hogy csak a vételár teljes kifizetését követően, azaz a tulajdonjog bejegyzési engedély földhivatali beérkezése után továbbítja az ingatlanügyi hatóság a NAV-nak a bejelentést, ha tehát az ügylet meghiúsul, akkor nem kell vagyonszerzési illetéket fizetni.
Érdemes tisztában lenni a kedvezményekkel, amelyeket az ügyvéd által kitöltött NAV adatlapon is lehet jelölni, de a későbbiek folyamán is be lehet jelenteni az Adóhatóságnak. Az ajándékozásnak más illetékvonzata van, az itt ismertetett lehetőségek a visszterhes, tehát ellenérték fejében történő szerzésre vonatkoznak.
Dr. Balla Anita ügyvéd
Email: drballaanita@gmail.com
